墨尔本要逆袭悉尼?将变成澳洲最大城市
Posted by 澳洲人报, on 01 6月 2017
墨尔本始建于1836年。早在19世纪50年代随着“淘金热”的兴起,墨尔本得以快速发展甚至曾一度超过悉尼。联邦建立之初,墨尔本和悉尼人口规模彼此相当约为50万人左右。但是到了20世纪末,悉尼人口超过墨尔本约60万人成为澳大利亚的最大城市。一直以来,墨尔本的优势表现在制造业。而悉尼则得益于金融服务与传媒等新兴行业的发展。
但是到本世纪,随着墨尔本城市的发展和人口的快速增长,墨尔本将一反过去一个世纪“第二”的称号,超越悉尼再次成为澳大利亚的最大城市。
继2000悉尼奥运会举办之后,悉尼城市发展便开始走下坡路。究其原因,或许是获得世界瞩目后所产生的“自大心理”作怪;亦或是上个十年规划不佳所导致的遗留问题。当时负责城市规划的人士普遍认为悉尼这座城市已经“饱和”。
目前,悉尼人口领先墨尔本约35万人。但是这种差距正在以每年2万人的速度在缩小。如果按照现在的速度,墨尔本将在2030年左右取代悉尼成为澳大利亚的最大城市。
为什么墨尔本的人口增长速度会超过悉尼?过去十年内,墨尔本西部城市Wyndham和Melton成为澳大利亚人口增长最快的两个地区。每年新增人口约2万人。
根据2007年11月公布的2006年人口普查结果,墨尔本的人口增长速度非常惊人。与曾经看上去遥不可及的悉尼之间的差距在不断缩小。
答案是:墨尔本具有悉尼所无法比拟的优势——城市边缘的经济适用房。早在2002年,时任维州州长的Kennett曾宣布墨尔本人口到2030年突破500万的规划。事实上,墨尔本按照现在的发展速度在2021年就将突破500万人口大关。正是基于当时的规划,墨尔本开始向西扩建,即对距离中央商务区不到40km范围内进行开发包括Caroline Springs和Tarneit等地区。这仅仅是墨尔本“改头换面”的开始。
“墨尔本与悉尼两座城市的政治理念截然不同。墨尔本走的是2030规划(人口超过500万),另一个则保持“城市已经饱和”的观点。正是这种截然不同的政治理念造就了彼此迥异的长期发展命运。
澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics,简称ABS)3月份公布的数据表明两者之间的差异更为显著。截至2016年6月的一年里,墨尔本新增人口10.8万人。悉尼同期新增人口为8.3万人。回顾墨尔本建城的180年里,没有哪一年的人口增速可以与上述期间匹敌。悉尼的住房成本越来越高、越来越让人望而却步;相比之下墨尔本的情况却好的多。尤其是在边缘地区,墨尔本的独栋屋价格以“3”起但是悉尼相对更偏的地区同样的房屋价格却往往以“5”起。价格差异显著。墨尔本的成功秘诀就藏在墨尔本的东部和西部地图中。我们看到墨尔本蓬勃发展的西部地区完美地弥补了Werribee和Deer Park及Melton城市发展边缘地带的缺口。这些地区距墨尔本中央商务区仅不到40公里。
此外墨尔本东部新建房产也大都矗立在Cranbourne和Officer地带,距墨尔本中央商务区仅50公里。上个财年,Melton-Wyndham新增人口1.8万人;Casey- Cardinia走廊新增人口1.7万。这两个地区的人口增长占到了墨尔本整体人口增长的1/3。
截至2050年,墨尔本将发展成为一个具有800万人口的城市。根据官方到2031年的预测再加上我们的计算,自2016年开始的35年内,Melton-Wyndham将新增66万人,而Casey-Cardinia将新增50万人。
因此,这样规模的人口增长也就为这些地区的房地产行业相关就业岗位提供了保证。人口增长需要修建配套的公路、铁路、住房、购物中心、学校、医院、办公楼和厂房等。
墨尔本光西部地区发展截至到2050年将新增3.3万个工作岗位,约为现有岗位的两倍。此外,已规划的西部配电项目预计也将无法满足西部员工往返中央商务区通勤需求。此外,本世纪30年代将新建一座跨河通道。但是我认为在Footscray地区建一个类似Parramatta的市郊就业中心,以转移Maribyrnong和Yarra跨河需求也是一个不错的解决方案。墨尔本东部地区,我们认为不需要加宽Monash干道也能满足未来Casey-Cardinia地区新增25万名就业人口通勤需求。
此外,墨尔本东部走廊地区会形成大大小小的商业中心。当墨尔本人口增长至800万时,工作岗位不能太过于集中在单一区域。
墨尔本在转向东南部(通过Cranbourne和Berwick到Pakenham地区)发展之前一直围绕丹顿农山脉(Dandenong Ranges)的冲击土壤进行发展。但是Pakenham一带已经到了通勤距离极限,即距离中央商务区55公里。
“20世纪90年代,墨尔本开始重新规划(同期悉尼却未有任何举动)。随后墨尔本的城市发展中心从东部开始转为将西部也纳入进来。
东部扩展虽然同样重要,但是正是西部的发展使得墨尔本的风貌发生了全面改观。墨尔本实现了澳大利亚人以可负担的价格购买独栋屋的梦想。当人口增长到800万人时,墨尔本将发展成为一个横跨Melton和Pakenham地区100公里的大城市,沿着各类城市走廊形成多个小型中央商务区(mini-me CBDs),自然障碍如Maribyrnong河流也将不再是问题。
更有意思的是,到2050年墨尔本就城市规划而言与美国的洛杉矶相似。后者在San Bernardino和Santa Monica之间扩建了120公里,人口为1300万。
无论是现在还是到本世纪中期,洛杉矶的城市结构密度要比墨尔本大。这表明墨尔本城市进一步密集的空间。洛杉矶城市内也分布着很多小型中央商务区,像山谷地区的San Bernardino和Orange地区的Anaheim 和 Irvine。即使有着便利的高速公路网,洛杉矶的城市规划其实根据当地地理风貌很和谐地划分为若干个相关区域。
相比洛杉矶,美国另外一个双城——达拉斯-沃思堡(Dallas-Fort Worth,简称DFW)更适宜用来和墨尔本进行比较。达拉斯-沃思堡两个城市中心之间隔着一条50公里长的高速公路。DFW城市规划同样绵延100公里,包括美国两个主要增长区域即Collin和Denton地区,这两个地区的增长堪比墨尔本城市边缘地区的发展。
2016年DFW人口720万,较上一年度增加14.3万人。DFW城市规划运营良好。这座双城是在相对开阔的平地上进行扩建,各中央商务区错落有致,因此在适宜通勤范围内提供可负担的住房。
与墨尔本相比悉尼企业总部更多。就像纽约的企业总部比DFW多得多一样。但是买房人和求职者更倾向于选择这样的城市,即房价可以负担且与首府城市就业中心具有合理通勤范围的城市。这也就是为什么本世纪墨尔本发展快于悉尼的原因所在。